Onder invloed van verhuurderheffing en parlementaire enquête is de sector van de woningcorporaties de afgelopen jaren sterk intern gericht geweest. Reorganiseren en bezuinigingen was het devies. En nu? Er is zeker weer financiële ruimte in de sector!
Autoriteit woningcorporaties (Aw), Inspectie Leefomgeving en Transport, heeft eind 2016 het Sectorbeeld 2016 van de woningcorporaties uitgebracht. In deze rapportage wordt aangetoond dat de operationele kasstroom van de gezamenlijke corporaties weer op orde is en er een hoge volkshuisvestelijke solvabiliteit is. Dit is het effect van enerzijds de afgelopen jaren sterk gestegen huurverhogingen over huurverhogingen en anderzijds het snijden in de bedrijfsvoering van de corporaties en de aanhoudende lage rentestand. Er is nog een oorzaak: door alle hectiek is er minder geïnvesteerd en meer afgelost op de lopende leningen. De Aw geeft aan dat alle opgegeven investeringsvoornemens van de woningcorporaties tot 2020 goed zijn uit te voeren. Ook wordt er een positieve trendmatige voorspelling gedaan tot en met 2015. Sterker nog: het is de voorspelling dat in 2025 de rato’s voor de kasstroom en solvabiliteit nog steeds boven de nu geldende normen zullen liggen.
Als we uitgaan van de ‘nieuwe economische realiteit’, zal de financiële ruimte volgens de Autoriteit wonen zelfs nog beduidend hoger komen liggen. De Aw geeft aan dat de doorrekening van het toekomstperspectief volgens de nieuwe economische werkelijkheid laat zien dat er tot en met 2025 voldoende financiële ruimte is om:
- naast de realisatie van de door corporaties opgegeven investeringsvoornemens (inclusief trendmatige voortzetting)
- ook nog de gemiddelde huurstijging te beperken tot inflatie (cumulatief kasstroomverlies á € 4,3 miljard in tien jaar),
- de tijdelijke verhoging van de verhuurderheffing te betalen (cumulatief kasstroomverlies 650 miljoen in tien jaar) en
- bovendien € 17,9 miljard extra te investeren in nieuwbouw en € 11 miljard in verbetering.
Echter zal er door de begrotingspolitiek van Trump een gerede kans zijn op meer druk op de Europese arbeidsmarkt, meer consumptie en dat dan de beleidsrente en de lange rente gaan oplopen. Dat zal een dempend effect hebben op de geprognosticeerde extra financiële mogelijkheden als gevolg van de lange lage rente van de nieuwe economische realiteit. De Nederlandsche Bank geeft in haar Economische Ontwikkelingen en Vooruitzichten van 24 januari 2017, nummer 12, een aantal scenario’s.
De Aw geeft in de rapportage aan dat behoedzaamheid en wendbaarheid gewenst blijft. Wat als de reële rente van 3% die voor de sector als evenwicht geldt, toch sneller gaat dan gedacht? Zorg daarom voor een beslissingshorizon voor harde (deel)investeringen van maximaal circa 4 jaar in de prestatieafspraken met gemeenten, woningcorporaties en huurdersbelangenorganisaties. Geef voor de daarop volgende vijf jaren prognoses met conforme reserveringen in de meerjarenbegroting en treasuryplanning.
De druk op de woningcorporaties, gemeenten en vastgoedbeleggers is groot. Urgent zijn betaalbare en bereikbare woningen voor de sociale huur, lagere woonlasten door energetische investeringen en beschikbaarheid van woningen voor het middensegment en sociale isolatie. Dat zijn de noodzakelijke onderwerpen voor de harde prestatieafspraken na een tijdvak van interne gerichtheid op bedrijfsvoeringskosten, bezuinigingen en reorganisaties.
Wat gaan de aanstaande verkiezingen ons hierbij brengen? Ik denk verplichte investeringen in verduurzaming (energieneutraal), nieuwbouw, leefbaarheid en doorvoering van huurverlaging. En de verhuurdersheffing?
Auteur: Marcel Meulen – http://www.meulenadvies.blog
meulen advies 
Een reactie op “En nu? Na reorganiseren en bezuinigingen bij de woningcorporatie?”
Reacties zijn gesloten.